成都可行性研究报告

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成都可行性研究报告范文

1.1 项目概述

1、项目名称：成都市龙泉驿区阳狮广场项目。

注:本项目名称“阳狮广场”为暂定名。

2、项目性质：新建。

3、建设单位：成都民旺置业有限公司。

4、建设地点：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道北干道以南、建材路以东。

5、建设规模与内容：项目规划用地面积约41709.81㎡，总建筑面积401094㎡，地上面积271094㎡【其中住宅面积135547㎡，商业面积135547㎡（其中商业街面积45547㎡，loft商务办公42014㎡，公寓26000㎡，城市精品酒店18000㎡，电影院4000㎡）】；地下面积130000㎡（地下商城20140万㎡，地下停车场面积110000㎡，停车位3000个）。

容积率为[5.0,6.5]，总建筑密度不高于50%，高层主体建筑密度不高于25%，大型卖场不低于4.5万㎡；影院不小于1000人座位，配一栋高度不低于150米超高层建筑，以及不小于1.8万㎡五星级酒店并与住宅同步建设，将打造一个集商业、酒店、办公、公寓及住宅等多功能于一体的高品质城市广场。

6、投资估算：项目总投资173572.1万元，其中产品开发成本为106552.53万元，固定资产为66019.57万元，经营资金为1000万元。

7、资金筹措：项目所需资金来自企业自筹和银行贷款，自筹资金123572.10万元，占总投资比例为71.2%，其中资本金86809.86万元，销售转投资36762.44万元；项目融资50000万元，占总投资比例为28.8%，融资期限最长4年。

8、建设周期：计划建设48个月，即2014年1月至2014年12月。

根据成都市总体规划，龙泉是成都市未来都市区的组成部分，其区域定位为：山地型休闲旅游区，属城市重要功能区。以新型工业、公共服务、居住为主。重点发展职能为：大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口聚集地、山地型休闲旅游区、特色农业示范区。该组团的空间发展策略是承担区域重大基础设施和城市经济发展的重要配套职能，限制工业污染，防止低水平建设。

项目位于龙泉老城新兴居住片区的核心区。其中，南临香水城楼盘，东临待开发住宅用地，北临成环路及春秋名邸，商业昭示性较强，西面为休闲旅游农家乐，未来规划为居住项目。

项目充分利用选址地具有的经济条件、区位条件与交通条件，坚持高起点、高标准、高水平的要求，目标建成环境优美、具有极大吸引力与品牌效应的现代化城市广场。项目的建设将极大增强区域的商业、娱乐、居住等综合功能，完善

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城市功能，优化道路布局结构，创建良好生态环境。

2.1 项目建设背景

成都市正处于经济快速增长时期，实现区域经济的跨越式发展，需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。房地产作为一项高速发展的行业，必然作为经济发展的龙头之一，对拉动社会经济的全面发展，起着至关重要的作用。

成都城市向东发展，作为成都市城市总体规划中的重要构成，龙泉驿区抢抓千载难逢的发展机遇。市、区关于城乡一体化的战略部署，通过统一建设，集中利用土地，实现集中快速发展。一是依托国家级成都经济技术开发区实现工业发展集中化，强力推进新型工业化，建设西部现代制造业基地。二是集中居住解放生产力，加快发展旅游业、房地产业等优势服务业。三是加快农业产业化进程，大力发展现代都市农业。

龙泉驿区不断优化投资环境和发展环境，深入推进工业化带动城镇化，紧紧围绕区委、区政府提出的加速发展、加快转型、推动跨越式发展主基调，以城市建设作为经济社会又好又快、更好更快发展的强有力载体。在城镇建设中，龙泉驿区注重高起点规划，突出地方特色，加大资金的投入，完善城市规划管理体系，严格城乡规划审查，确保规划科学性和实用性；突出品位，高标准建设，完善城镇配套功能，加快重点工程建设，推进城镇化步伐，有序推进房地产开发，不断改善人居环境；突出亮点，高水平管理，实践经营城市管理，多方筹集建设资金，建立健全管理机制，努力营造良好的氛围。

当前，龙泉驿区经济持续稳步增长，居民购买力进一步增强，投资环境良好。随着区内交通、工业等各项事业的发展，商业地产的开发将更加火热，升值空间也将进一步拓展。因此，在这种背景下，成都民旺置业有限公司拟在龙泉驿区老城新兴居住片区阳狮广场建设城市广场项目。该项目选址合理，地理位置优越，基础设施完善、交通方便快捷，符合成都市及龙泉驿区城市规划的总体要求，具有较好的投资市场和经营条件，将成为龙泉驿区商业地产开发举足轻重的开发项目。

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第二篇：成都可行性研究报告

成都明十陵风景区可行性研究报告

随着成都市区向东向南发展战略的实施和城市基础设施建设的快速推进．市区东部和南部已不仅是城市形态，而且也正成为城市经济的生长点。同时，题中应有之义，东部和南部也应成为城市基础设施之一——绿地的生长点。基于这一认识我们成立了专题研究小组，对市区东部、南部进行多次现场调研，依据《成都城市向东向南发展战略规划纲要》，选定位于龙泉驿区十陵镇的明十陵风景区作为优先实施项目，并提出成都明十陵风景区可行性研究报告．

一、历史和现状概况

成都明十陵是明朝宗室蜀王家族规模最大的一处陵墓群，位于成都市区东部现龙泉驿区十陵镇境内。共有明朝蜀王和王妃陵墓十座．该墓群始建于明宜德年间(1434)，距今已五百六十余年，数百年历经沧桑．陵园地面建筑已不复存在，但山水形胜犹在，遗址尚存，特别是僖王陵墓精美的地下宫室保存完好。目前，其中的蜀僖陵已被国务院批准列为国家级重点文物保护单位．

明十陵分布紧凑、布局谨严，陵区面积约5平方公里．为大粜村和青龙村地界，区内地形起伏，山丘连绵、良田映秀、林盘疏布。风景幽雅，东风渠由西北至东纵贯陵区．据考山间曾有千亩湖泊名青龙湖，而诸陵大多背山临湖列布。诸陵所依之山古称正觉山，现谓大梁山，海拔534米，山形呈北高而东西两冀渐低环抱之势，西南面一带山丘，海拔527米，比正觉山略低，为青龙埂，两山和合，在南偏东方向形成陵口。整个陵区，正所谓“藏风界水”、“聚气凝神”的风水宝地。

陵区原有植枝当以松柏为主，据考本世纪五十年代陵区仍为大片松柏林，后固大炼钢铁而几乎砍光，现已无古树踪影。目前沿东风渠有桉树和法国梧桐，均为七十年代修渠时所裁。

二、风景资源及其评价

(一)陵墓

区内共有蜀王、蜀王府郡王、蜀王妃陵寝十座。其中，蜀王陵五座，蜀王妃陵三座，蜀王府郡王陵二座。原陵墓地上建筑现均已不存在，但尚可见薹址形状及残砖断石。 ……此处隐藏10918个字……状与周边景观照片或图例

地块周边土地用途规划图

交通状况示意图

商业、生活配套分布图

市政配套设施的管线走向、容量及接口位置示意图

(以上信息可以在一张或多张图纸上同时反映)

项目交易流程、股权结构图（如交易程序复杂，需提供相关示意图）

二、市场调查

包括但不限于以下内容：

2.1地块所在城市经济发展状况：所在城市的人口、经济结构、主要产业，

近几年城市经济总量、居民收入与消费情况、固定资产投资等。

2.2 地块所在城市的规划发展方向。

2.3 地块所在城市及地块周边的土地市场状况：土地供需情况及价格走势，

须提供最近一年土地公开出让市场成交情况汇总表；周边可比楼盘的拿地时间及拿地价格等。

2.4 地块所在城市及片区房地产市场情况：主要消费群体分析；近几年房地

产投资、开发建设及销售情况，同类物业供给、需求及价格走势等；可供租售的同类物业面积、库存率、空置率等；现时的及潜在的竞争性楼盘情况。

2.5可比楼盘分析：选取同区域若干可比楼盘进行介绍，包括但不限于项目

位置、开发商、物业类型、建筑规划指标、项目特征、优势与劣势、销售价格、户型结构、装修标准、销售情况等。

2.6同类物业的平均建筑成本分析：结合当地原材料价格、人工成本等因素，

详细说明同类物业建筑成本情况。

2.7政策因素分析：国家及地方关于该类型房地产开发项目的有关法规和特

殊政策，地方政府给本项目的优惠政策或特殊限制等。

2.8 市场调查结论。

附图：地块与可比楼盘的位置示意图

三、开发规划和营销规划

包括但不限于以下内容：

3.1基本数据：包括土地面积、容积率、总建筑面积、建筑密度；各功能部

分的楼面面积、户型结构、车位数量；可售面积、公建面积、经营性公建面积等指标。

3.2规划的要求与限制：包括代征地、代征道路占地面积，公建物业占地面

积和建筑面积，退红线要求及建筑物限高等；结合人防工程和车位配置要求对地下面积做一专项说明。

3.3 开发方案的初步设想：项目规划设计分析报告作为附件，就项目的规划

设计可行性、基本建筑形态做初步分析。

3.4 计划开发期：包括从项目开始投资到项目竣工全部投入使用的全部周

期。

3.5 项目的优劣势分析：从地段、环境、交通、配套设施、设计、景观、规

模、品质等方面将本项目与可比楼盘进行比较。

3.6 目标市场的确定和开发定位：目标客户群分析、产品定位、预计售价等；

项目初步市场定位报告作为附件。

3.7 租售方案：项目销售计划，预测销售速度和消化期等。

3.8 主要营销策划和促销手段。

附件：初步市场定位报告

规划设计分析报告

四、开发成本

包括但不限于以下内容：

4.1 税费标准：所在区域房地产开发各项税费及征收标准。

4.2土地费用：包括政府土地有偿出让价、基础设施配套设施等、拆迁补偿

费、土地办证费、合作方补偿费（收购溢价）、中介费、物业分成或分利费用在内的土地费用。

4.3 前期费用：包括三通一平费、调研评估费、勘察设计费、报规报建费、

开办费等。

4.4建筑安装费：包括前期工程费，可售物业、不可售物业以及地下建筑的

建筑安装费，红线内配套设施费、配套工程费，室外工程费用、精装修工程费等。

4.5 其它直接费：包括工程管理费、项目（地盘）管理费、水电增容费、物

业管理基金等。

4.6 销售费用：包括项目营销费用、售后服务费等。

4.7 其它间接费用：包括公司管理费、财务费（利息等）等。

4.8 不可预见费：由不确定因素引起的不可预见费。

4.9 成本分析：总投资构成和各部分所占比重分析，与以往已开发完工的项

目或其它公司的项目做横向比较。

五、财务评价

包括但不限于以下内容：

5.1 项目销售收入测算。

5.2 项目各项税金测算。

5.3 项目成本利润分析。

5.4 项目资金来源与运用分析。

5.5 项目资金回收与贷款偿还分析。

5.6 项目现金流量分析与效益预测。

5.7 财务评价结论。

六、风险分析与对策

包括但不限于以下内容：

6.1 项目盈亏平衡点分析。

6.2 项目敏感性分析。

6.3项目风险因素分析：包括市场风险、政策风险、法律风险、财务风险、

管理风险等。

6.4 风险分析基本结论及应对措施。

七、综合分析与建议

包括但不限于以下内容：

7.1 综合分析：项目的优势、劣势、机会与威胁（swot分析），可从以下方

面论述：项目宗地情况；市政配套、生活配套；地区优惠政策、城市发展规划；地区房地产市场发展趋势；本项目规划设计、产品品质和特征、市场竞争情况；项目合作方式；项目资金平衡、经济效益；启动速度、开发进度；本企业财务状况、战略规划等。

7.2 基本结论。

7.3 存在的问题。

7.4 投资建议。

八、附件

8.0 项目地形图、交通图等

8.1 项目可比楼盘调查表

8.2 项目与可比楼盘定价因素比较表

8.3 项目开发进度计划表

8.4 项目销售进度及收入估算表

8.5 项目成本及盈利测算表

8.6 项目成本科目说明

8.7 项目投资支出与资金筹措计划表

8.8 项目借款还本付息计划表

8.9 项目资金来源与运用表

8.10 项目现金流量预测表（全投资）

8.11 项目现金流量预测表（自有资金）

8.12 项目投资各方现金流量预测表（股东甲）

8.13 项目敏感性分析表

8.14 项目初步市场定位报告

8.15 项目规划设计分析报告

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